1997年的抵押贷款利率也是7%——这就是如今买房感觉更贵的原因

对于今天的购房者来说，7%左右的抵押贷款利率似乎高得让人望而却步，尤其是在经历了20多年低得多的利率之后。不过，从历史上看，这并不罕见。

自1971年Freddie Mac开始追踪以来，30年期固定抵押贷款利率的平均值约为7.7%，略高于目前约7.2%的利率。

但如果如今买房感觉比一代人以前更贵，那是因为它确实如此。

房价的上涨速度远快于收入，使购房者面临更高的房贷月供和可能相当于一年工资的首付款。

“7%的抵押贷款利率在历史上并不算离谱，但用7%的抵押贷款利率来购买今天的住房，就完全是另一回事了，”旧金山湾区Bell Investment Advisors的注册财务规划师Corinna Rose说。

即使抵押贷款利率相同，如今购买一套中位价住房所消耗的家庭收入比例也大幅高于近30年前，留给其他所有方面的钱也更少。

如今买房到底贵了多少？

为了了解购房成本发生了怎样的变化，可以看看1997年，截至11月20日那一周，30年期固定抵押贷款利率的平均值为7.18%——大致与目前的利率相同。

利用全国房地产经纪人协会的现有单户住宅价格中位数和美国人口普查局的家庭收入中位数，以下是每个时期典型家庭收入中用于房贷还款的比例。

两项计算均假设自星期一起采用7.18%的30年期固定抵押贷款，并支付20%的首付。每月还款仅包括本金和利息。

1997年：

现有单户住宅价格中位数：$129,000

家庭年收入中位数：$37,010

每月房贷还款：$699

月收入用于房贷的比例：23%

如今：

现有单户住宅价格中位数：$422,700（2026年9月）

家庭年收入中位数：$87,460（2025年）

每月房贷还款：$2,291

月收入用于房贷的比例：31%

相对于家庭收入而言，如今购买一套典型住房占用的家庭预算比例大幅提高。

如果今天的购房者在房贷上的支出占收入的比例与1997年的购房者相同，他们的月供将约为$1,650，而不是$2,291。

这意味着购房者每月将多花约$640用于房贷，而不是用于储蓄、交通或其他支出。

这些计算未包含房产税、保险和维修费用，而这些费用会进一步增加住房持有成本。

根据CNBC Make It使用NAR和美国人口普查局数据的计算，自1997年以来，现有单户住宅价格中位数已增至三倍以上，涨幅达228%，而家庭收入中位数上涨了136%。

“房价与收入已经严重脱节，因为过去10、15年里房价涨幅远超工资涨幅，”Realtor.com高级经济研究分析师Hannah Jones说。

如今购房可负担性问题的部分原因可追溯到疫情期间异常低的抵押贷款利率，这些利率提高了购房者的购买力，并助推了竞价战。随后抵押贷款利率攀升时，房价又没有下跌到足以抵消更高借贷成本的程度。

为什么抵押贷款利率没有进一步下降？

抵押贷款利率与债券市场密切相关，尤其是与10年期美国国债收益率相关。贷款方通常会收取高于这些收益率的利率，以覆盖发放住房贷款的额外风险和成本。

通胀是国债收益率的主要驱动因素，因为当投资者预期自己的钱会随时间推移失去购买力时，会要求更高的回报。反过来，更高的国债收益率往往会推高抵押贷款利率。

这有助于解释为什么抵押贷款利率曾在1981年达到18%以上的峰值，当时通胀处于两位数，随后在通胀降温的数十年间逐渐下降。在2010年代，利率经常低于4%，并在Covid-19疫情期间达到接近2.7%的历史低点。

如今，持续的通胀和庞大的联邦借款需求有助于使长期利率保持高位。对人工智能、数据中心和其他基础设施不断增加的投资也在增加对借贷资金的竞争，给利率带来上行压力，Cotality首席经济学家Selma Hepp表示。

抵押贷款利率预计在短期内不会大幅下降。在10月份的住房预测中，Fannie Mae预计30年期固定抵押贷款利率的平均值将在整个2027年保持在7.5%。

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