房主利用房屋净值，HELOC余额自2005年以来最大涨幅：纽约联储报告

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Hispanolistic | E+ | Getty Images 房主在第三季度以二十多年来的最高速度动用了房屋净值信贷额度（HELOC），这是根据周二发布的纽约联邦储备银行家庭债务报告。

在截至Sept. 30的三个月里，HELOC余额飙升了$23 billion，这是自2005年以来的最大涨幅。报告显示，这使得未偿总额达到$481 billion。这也标志着连续第18个季度增长。

根据2015年纽约联储的一份报告，HELOC余额在2009年第一季度达到约$714 billion的峰值。

当前余额的上涨是在房地产市场疲软的背景下出现的，这至少部分是由于所谓的抵押贷款利率锁定效应。根据Realtor.com对联邦抵押贷款数据的分析，在第二季度，略低于一半的未偿抵押贷款——49.1%——的利率为4%或更低，这使得许多业主不愿放弃低利率，以当前较高的借贷成本购买另一套住房。

根据房地产贸易组织全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，9月份现房的中位价格为$417,500。尽管同比仅上涨1.3%，但根据NAR的数据，这一数字比2019年9月高出近54%。根据Mortgage News Daily的数据，截至周二，典型的30年期固定利率抵押贷款的平均利率为7.3%。

“HELOC让他们可以利用房屋净值进行借贷，而无需放弃房屋的低利率，”注册金融规划师Douglas Boneparth说，他是纽约市Bone Fide Wealth的总裁兼创始人，也是CNBC金融顾问委员会的成员。

抵押贷款持有人拥有$17.5 trillion的净值

根据金融市场技术和数据公司洲际交易所（ICE）的新报告，截至第三季度，抵押贷款持有人总共拥有$17.5 trillion的房屋净值。

ICE报告显示，可动用的净值——即房主在动用后其净值仍保持在房屋价值的20%或以上——比一年前上升了1.2%（或$16,600），达到每位借款人平均$204,000。

报告中，ICE抵押贷款和住房市场研究主管Andy Walden说：“房主拥有可观的住房财富，现在有2.4 million抵押贷款持有人拥有至少$1 million的净值。”

HELOC平均利率为7.49%

HELOC可以让你在需要时随着时间的推移动用信贷额度，而不是像房屋净值贷款或现金再融资（cash-out refinance）那样一次性全部获取。

虽然HELOC的前期成本可能低于房屋净值贷款，但它们通常具有可变利率。这意味着它会根据基准（如优惠利率）上下波动，银行将其作为设定各种贷款利率的基础。而且，虽然联邦储备委员会（Federal Reserve）不直接控制该利率，但它受到美联储对所谓的联邦基金利率变化的影响。

“如果你的预算只在今天的利率下有效，那么你的预算实际上并不真正有效，”Boneparth在谈到HELOC时说。“你必须注意利率可能会上涨这一事实。”

如果你的预算只在今天的利率下有效，那么你的预算实际上并不真正有效。Douglas Boneparth，Bone Fide Wealth的总裁兼创始人

根据Bankrate的数据，截至Nov. 4，$30,000 HELOC的平均利率为7.49%。

许多HELOC还有一个“提取”期，你可以在此期间取出资金，通常持续5年或10年。在此期间，你通常只需要支付已提取资金的利息。然而，在此之后，你将进入一个还款期，例如10年或20年，在此期间你需要支付利息和本金。因此，如果你只支付了利息，你的还款额将会增加。

“真正的考验是在还款期开始时，本金开始出现，如果他们的HELOC是这样结构的话，”Boneparth说。“还款额有可能一夜之间翻倍，你真的想在签署任何东西之前了解这一点。”

watch nowVIDEO0:3100:31你能负担得起买房吗？个人理财 此外，Boneparth说，还要考虑你打算用这笔钱做什么。

“如果你借房屋净值来改善你的房屋，这可能非常有意义，”Boneparth说。“用房屋抵押来偿还信用卡有点棘手，因为你正在将无担保债务转化为由你头顶屋顶担保的债务。”

在这种情况下，他说，如果你的消费习惯不改变，“你只是把问题转移到了一个有点可怕的地方。”

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