优质房产，销售放缓：为何伦敦空置高端公寓库存不断堆积
伦敦并不缺乏豪华公寓。在切尔西、肯辛顿和梅费尔等最富裕的社区，有超现代楼盘，提供大理石大堂、礼宾服务和城市天际线景观。
房地产开发商面临的问题是寻找富裕居民入住，导致伦敦最受欢迎邮编区的全新房产空置。
根据市场研究机构Molior的数据，在伦敦第1区（包括金融城、西区以及梅费尔和玛丽波恩等中心区域），截至9月底共有1,400套已完工未售住房，是2016年记录数量的三倍。它发现，过去12个月该地区仅有1,600套住房开工建设，较十年前减少了75%。
因此，对开发商来说，在商业上越来越难以证明建造这些高端住宅的合理性。建筑成本上涨且波动大，借贷现在更加昂贵，为项目融资可能意味着在任何一套公寓售出之前，背负着快速增长的债务堆。
开发商正在建造的数百万英镑住宅对普通伦敦人而言仍然遥不可及，而多种因素正在给一些富裕买家带来挤压。借贷成本上升成为高端房地产市场的最新难题，该市场此前受金融危机后一段快速价格增长期、脱欧、新冠疫情以及更高房产税的重创。
该行业开始出现裂缝。London Richmond曾自称为伦敦“优质区域”的专业开发商，其投资组合包括20处价值超过£30m的房产，涵盖南肯辛顿、温布尔登和西汉普斯特德等富裕街区。在业主资金耗尽后，该公司于8月任命了管理人。根据管理人BTG的信息，超过300名债权人仍在等待£39m的剩余债务偿付。
诺丁山鸟瞰图。6月，伦敦公寓平均价格约为£431,000，比2016年同月下降了£2,000。摄影：Alexey_Fedoren/Getty Images/iStockphoto
开发商Ardmore Construction也陷入管理，时间是2025年。该公司正在伦敦各地修建10个重大项目，包括国王十字的两座住宅塔楼以及梅费尔和肯辛顿的豪华酒店开发项目。
尽管其母公司Ardmore Group在债权人接受公司自愿安排后继续经营，但该公司的建筑部门截至9月仍欠债权人和分包商超过£29m。
房地产咨询公司Montagu Evans的Jon Neale表示，高端开发商正面临成本上升和需求疲软的双重挤压。
“根本问题是建筑成本飙升，”他说。“另一方面，这些房产的需求下降了……许多此类房屋正在卖给海外买家，而他们不像以前那样活跃于市场，”他补充道，并指出印花税税制变化以及非居民身份（non-dom）制度的废除。
海外购房者购买额外房产可能面临最高19%的印花税——例如，购买一套£10m的房屋可能触发£1.9m的印花税账单。
房地产公司JLL的Marcus Dixon表示，开发商需要更多确定性，即在建筑完工后仍会有购房市场。
“税收、购买和持有成本的不确定性已经阻止更多酌情购房者承诺购买，”他说。“这对优质市场（包括新建和现有住宅）打击更重，因为我们看到该市场板块的实际需求购房者减少了。”
放缓也打击了大型开发商；10月，British Land宣布在成本飙升和销售疲软的情况下，将不再推进其泰晤士河南岸Canada Water项目的第二阶段。该市最大的住宅开发商Berkeley Group表示，今年将停止购买新土地，竞争对手Taylor Wimpey则表示计划完全退出该城市。
公寓市场的困难尤为明显。根据8月发布的土地注册处数据，6月公寓平均价格约为£431,000，比2016年同月下降了£2,000。如果公寓价格与通胀同步，平均价格现在应高出£180,000。相比之下，同期房价上涨了约五分之一。
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即使在该国最昂贵的街道上，市场也十分冷清。位于白金汉宫附近的豪华住宅项目“No 1 Palace Street”于2023年进入管理程序。根据其管理人FRP Advisory的信息，到2025年，该项目仅售出了20%的公寓。
动荡的市场开始影响就业。根据国家统计局的估计，7月至9月季度建筑业空缺岗位减少了7,000个，使该行业成为英国劳动力中受打击最严重的行业。
为超高净值人士提供买房代理服务的Jerome Lartaud表示，许多人现在选择租房而非购买。超高净值人士通常被定义为拥有至少$30m（£22.4m）可投资资产的人。
“相当一部分人决定暂停购买计划，继续留在伦敦的租房中，”他说。“包括国内和国际买家。如果你依赖按揭贷款……情况真的很困难，利率甚至可以在合同交换后发生变化。对于有按揭贷款的人来说，压力很大。”
JLL发现，过去12个月中，年租金超过£150,000的338套房屋已被出租，较去年上升14%，创下新纪录。
然而，对开发商来说，活跃的租赁市场并不代表救命稻草。“当租金上涨，但房价和地价依然坚挺时，它们需要时间才能调整，”Neale说。
“每个人都对伦敦长期充满信心，因为我们有这个巨大的住房短缺。但大量未售出的房源正在累积。”
BTG 未就伦敦 Richmond 和 Ardmore 的管理事务发表评论。FRP 在 No 1 Palace Street 的管理员未发表评论。
