Bain Capital房地产负责人采用此策略应对经济“动荡鸡尾酒”

立即观看VIDEO31:2331:23Property Play：CNBC的Diana Olick与Bain Capital的Ryan Cotton谈论房地产Property Play。本文版本最初刊登于CNBC Property Play通讯，与Diana Olick合作。Property Play涵盖房地产投资者的新兴和不断发展的机会，从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司。注册接收未来版本，直接发送到您的收件箱。

过去几年中，美国经济大约每六个月就会遭遇一次宏观冲击，从关税到伊朗战争，再到民主党在中期选举中的大胜。根据Bain Capital房地产负责人Ryan Cotton的说法，所有这些都直接影响房地产。

Cotton管理着$18 billion的房地产资产。在本周的Property Play视频播客中，Cotton表示，每当市场开始重新站稳脚跟、找到平衡和水平时，新的冲击就会出现，随之而来的还有另一个必须经历的消化期。

“我认为，当人们试图重新定估价值时，这令人困惑，而且在交易过程中，你会看到第11小时的价值重议、交易被取消，以及市场成交量再次放缓，”Cotton说。“这绝对是一个令人困惑和复杂的房地产投资时期。”

整体市场仍在消化几个行业的供应过剩，这一局面是由本十年初期极低利率造成的。此外，需求模式也在转变，人工智能正在改变物流、供应链和办公室的运作方式，以及财富在经济中被创造和花费的地方。

“所有这些因素加在一起，正在房地产领域制造这种“动荡鸡尾酒”，我认为这对整个行业来说都充满了干扰，无论是在理解当下在这个新范式下人们所拥有的资产价值，还是思考接下来该去往何方、如何在这些动态转变中分配资本，”Cotton说。

那么Cotton如何应对这一切？他说，Bain是一家长期投资者，而非资产的现货交易商。他以十年为周期审视房地产，评估创造特定类型房地产需求的长期需求驱动因素。

“如果你采用这个视角，它会让你远离办公楼，远离商场，坦率地说也会让你远离一些存在人口外流或该产品供应过剩的多户住宅市场，反而引导你进入我所谓的另类或新兴房地产类别，”Cotton说。

他喜欢的一些较传统但另类的类别包括老年房屋、自助仓储和学生宿舍。但真正让他兴奋的是超级另类：私人飞机机库以及用于船只和游艇的游艇码头。

“财富正在集中，随着人们变得更富有，他们会购买更多“玩具”，”他解释道。“这些资产可以产生双位数NOI [net operating income]增长，而且这些资产确实存在稀缺性和供应壁垒。这意味着，尽管需求继续增长，供应可能无法作出足够回应。”

他指涉及Atlantic Aviation，美国第二大私人飞机机库平台，和Safe Harbor，该国最大的游艇码头平台的近期交易。后者今年被Blackstone收购。

十年前，Cotton表示，全球大约93%的房地产资产被投资于四大主要类别，即多户住宅、办公、零售和工业。现在这一比例下降至82%。

“越来越多的资本正在因缺乏结构性需求驱动因素而退出这些领域，转而进入这些更边缘的资产类别，”他说。“全球10大[REITs]中，有七家属于房地产的另类领域，无论是数据中心还是老年房屋。这些并非传统四大类资产类别，而最具流动性的市场也已转移到这些领域。”

Cotton借鉴了“市场先生”的理念，这是金融分析师本杰明·格雷厄姆发明并由沃伦·巴菲特普及的思想实验，通过将股市拟人化来展示其波动。“当他像个暴徒时，你可以卖出；当他沮丧时，你可以直接让他滚出你的办公室，”Cotton说。“如果你低头努力创造价值，我确信市场最终会找到其水平，找到其平衡，“市场先生”也会重新找回乐观，届时你就可以重新进行交易了。”

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